Wenn der Makler leer ausgeht
Ein Immobilienmakler vermittelt eine Dachgeschosswohnung, das Kaufanbot steht, der Eigentümer nimmt an – und doch geht der Provisionsanspruch flöten. Klingt paradox? Ein aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) zeigt: Ohne klare Vollmacht oder fristgerechte Kommunikation bleibt der Makler auf der Strecke. Was ist passiert, und wie können Makler sich schützen?
Der Fall: Ein Dachgeschoss-Deal mit Stolpersteinen
Sachverhalt – Wie alles begann
Ein Makler aus Wien wurde beauftragt, eine Dachgeschosswohnung für 320.000 Euro zu vermitteln. Der Kaufinteressent – später Beklagter – besichtigte die Wohnung am 4. August 2011, akzeptierte kleine Mängel (zwei Sprünge in der Glaskuppel) und unterzeichnete am 6. August ein Kaufanbot, befristet bis 12. August. Im Kleingedruckten stand:
„Sollte der Kauf trotz Annahme des Anbots nicht zustande kommen, weil ich einen erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlasse, ist der Makler berechtigt, sein Honorar als Schadenersatz zu fordern.“
- Am 11. August nahm der Eigentümer das Anbot an.
- Am 12. August zog der Käufer zurück – angeblich wegen eines „versteckten Baumangels“.
- Der Makler klagte auf seine Provision (11.520 Euro).
Der Eigentümer verzichtete auf eine Klage gegen den Käufer und verkaufte die Wohnung kurz darauf an jemand anderen. Doch der Makler wollte sein Geld – und verlor vor dem OGH. Warum?
Der Knackpunkt: Keine Botenvollmacht
OGH klärt auf – Makler ist kein Bote
Das Erst- und Berufungsgericht sahen den Makler im Recht: Das Kaufanbot war bindend, der Eigentümer hatte fristgerecht angenommen, der Rücktritt des Käufers ungerechtfertigt. Doch der OGH drehte den Spieß um: Entscheidend war, ob der Makler die Annahme des Eigentümers dem Käufer vor Fristablauf (12. August) mitgeteilt hatte.
§ 862a ABGB: Die Annahme muss dem Anbietenden zugehen, sonst ist kein Vertrag zustande gekommen.
Beweislast: Liegt beim Makler, der daraus Rechte (Provision) ableiten will.
Der Makler berief sich darauf, als Vermittler automatisch Empfangsbote des Käufers zu sein. Falsch, sagt der OGH:
Ein Makler vermittelt, er vertritt nicht (§ 2 Abs. 1 MaklerG).
Ohne ausdrückliche Vollmacht kann er Annahmen nicht stellvertretend entgegennehmen.
Hier fehlte eine solche Vollmacht – und die Weiterleitung der Annahme an den Käufer wurde nicht nachgewiesen.
Ergebnis: Kein wirksamer Vertrag, keine Provision.
Die Klausel-Falle: Versteckt ist ungültig
- § 31 Abs. 1 Z. 3 KSchG: Vereinbarungen über Zahlungen bei ausbleibendem Erfolg müssen für Verbraucher klar erkennbar sein.
- Die Klausel war unterschrieben, aber unter einer irreführenden Überschrift („Anbotsannahme, Fristen“) versteckt.
- Folge: Sie war rechtlich unwirksam – der Käufer (als Konsument) musste nicht zahlen.
Die rechtliche Basis – Was Makler wissen müssen
§ 6 Abs. 1 MaklerG: Provisionsanspruch nur bei rechtswirksamem Vertragsabschluss.
§ 862 ABGB: Bindung an ein befristetes Anbot.
§ 862a ABGB: Annahme muss dem Anbietenden zugehen.
§ 31 KSchG: Schriftliche Klarheit bei Sondervereinbarungen.
Praxistipps für Makler – So sichern Sie Ihre Provision
Vollmacht einholen: Lassen Sie sich im Maklervertrag ausdrücklich als Empfangsbote des Käufers bevollmächtigen – z. B.: „Der Kaufinteressent bevollmächtigt den Makler, die Annahme des Eigentümers entgegenzunehmen.“
Schnell handeln: Leiten Sie Annahmen sofort weiter – dokumentiert und nachweisbar.
Klauseln hervorheben: Machen Sie Sondervereinbarungen fett, mit klarer Überschrift (z. B. „Provisionsanspruch bei Rücktritt“).
Fazit
Der OGH hat gesprochen: Ohne Botenvollmacht und klare Kommunikation kein Geld – selbst mit unterschriebenem Anbot. Ein ärgerlicher, aber lehrreicher Fall für Makler. Die Branche muss umdenken, Verträge schärfen und den „schützenswerten Konsumenten“ ernst nehmen. Fragen dazu? Ich helfe Ihnen, rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben!
